"บางกอกแลนด์" เซ็ง! ไม่สามารถบันทึกกำไรพิเศษจำนวน 2.8-3 พันลบ.จากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน IMPACT GROWTH REIT ได้ เหตุบริษัทตัดสินใจกลับเข้าไปถือหน่วยกองทุนสูงถึง 50% เข้าข่ายเป็นบริษัทลูก ต้องรวมงบการเงินตามมาตรฐานบัญชี บันทึกได้เฉพาะเงินปันผล ด้านโบรกฯมองเป็นปัจจัยลบระยะสั้น แต่บริษัทยังคงได้เงินจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนประมาณ 1 หมื่นลบ.ไปขยายธุรกิจ ส่งผลดีในระยะยาว ให้ราคาพื้นฐานใหม่ 2.59 บาท ด้านที่ปรึกษาฯ BLAND กำหนดราคาไอพีโอกอง REIT ระหว่าง 10.30-10.60 บาท เปิดจอง 8-12 ก.ย.นี้

**IMPACT GROWTH REIT กำหนดช่วงราคา 10.30-10.60 บ.
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ธนาคารกสิกรไทย บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด(มหาชน) หรือ BLAND และ บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จะมีการแถลงข่าวรายละเอียดการจองซื้อหฟน่วยทรัสต์ IMPACT GROWTH REIT ในวันนี้ (3 ก.ย.)
บริษัท อาร์ เอ็ม ไอ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บริษัทบางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ BLAND ระบุในแบบแสดงรายการข้อมูล (ไฟลิ่ง) การเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ของอิมแพคโกรท (IMPACT GROWTH REIT) ว่าได้กำหนดช่วงราคาเสนอขายเบื้องต้นระหว่าง 10.30-10.60 บาท และมูลค่าที่ตราไว้ของหน่วยทรัสต์ จะเท่ากับราคาเสนอขายสุดท้าย โดยมีวัตถุประสงค์ในการระดมทุนเพื่อนำเงินไปลงทุนโครงการศูนย์แสดงสินค้าและการประชุม อิมแพค เมืองทองธานี และมี บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ธนาคารกสิกรไทย เป็นทรัสตี  
ทั้งนี้ จะมีการระดมทุนโดยการเสนอขายหน่วยทรัสต์ รวมทั้งสิ้นไม่เกิน 1.57 หมื่นล้านบาท จากการขายหน่วย IMPACT GROWTH REIT จำนวน 1,482.50 ล้านหน่วย และกู้ยืมจากสถาบันการเงินในมูลค่าไม่เกิน 3.9 พันล้านบาท รวมแล้วกองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินมูลค่าทั้งสิ้นไม่เกิน 1.96 หมื่นล้านบาท  
ขณะที่ก่อนหน้านี้ผู้บริหาร BLAND ระบุว่าจะเปิดขายหน่วยระหว่างวันที่ 8-12 ก.ย. 2557

**ผู้บริหารคาดได้เงินจากขายกองทุน 1 หมื่นลบ.
นายปีเตอร์ กาญจนพาสน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด(มหาชน) หรือ BLAND เปิดเผยว่า บริษัทจะขายหน่วยลงทุนกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อิมแพ็ค โกรท(IMPACT GROWTH REIT) ในเดือนก.ย.นี้ โดยบริษัทจะได้เงินจากการขายสินทรัพย์ของกอง REIT ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะช่วยหนุนให้รายได้และกำไรในปี 57/58 ทำสถิติสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยระบุในไฟลิ่ง ที่ยื่นต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.) ว่า มูลค่ากอง REIT ไม่เกิน 1.96 หมื่นล้านบาท

**หวั่นชวดบุ๊คกำไรขายกอง REIT
บล.บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า BLAND มีแนวโน้มจะไม่สามารถบันทึกกำไรจากการที่บริษัทย่อยคือ อิมแพ็คฯ ขายสินทรัพย์เข้า IMPACT Growth REIT ที่คาดไว้ 2.8-3 พันล้านบาทก่อนหน้า เนื่องจากการที่อิมแพ็คฯกลับเข้าไปถือหุ้นใน REIT สัดส่วน 50% ก็เสมือนกับ BLAND ถือหุ้นทางอ้อมใน REIT 50% โดยที่BLAND ถือหุ้นอิมแพ็คฯ 100% ทางบัญชีเมื่อมีการจัดทำงบการเงินรวม จะไม่สามารถบันทึกกำไรได้ แต่ทางปัจจัยพื้นฐาน BLAND ยังคงได้รับเงินสดจาก อิมแพ็คฯขายสินทรัพย์เข้า REIT เพื่อใช้ในการขยายกิจการได้ อีกทั้งการกลับเข้าไปถือหุ้น 50% ก็จะยังได้รับเงินปันผลจาก REIT และได้ประโยชน์จากการเติบโตในอนาคต
หากไม่สามารถบันทึกกำไรในครั้งนี้ กรณีที่ใกล้เคียงกันคือ BTS Group (BTSG) ถือหุ้นในบริษัทระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพฯ (BTSC) 100% และ BTSC ถือหุ้นต่อใน VGI ในสัดส่วน 51% ที่ผ่านมา BTS และ BTSC เคยขายหุ้น VGI ออกไป แต่ก็ไม่สามารถบันทึกกำไรในงบกำไรขาดทุนได้ เราจึงคาดว่ากรณี บริษัทอิมแพ็ค เอ็กซิบิชัน แมเนจเม้นท์ ซึ่ง BLAND ถือหุ้น 100% ได้กลับเข้าไปถือหุ้นใน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT GROWTH REIT) ในสัดส่วน 50% หลังจากขายสินทรัพย์เข้าไปยังกองทรัสต์ดังกล่าว จึงเข้าข่ายในกรณีเดียวกัน

** พลิกให้กิจการมีฐานะการเงินเป็นเงินสดสุทธิทันที
บทวิเคราะห์ระบุต่อไปว่า ทางปัจจัยพื้นฐาน BLAND ยังได้รับเงินสดเข้ามา จากเม็ดเงินที่ได้รับจากการขายสินทรัพย์ที่ประมาณ 19-20 พันล้านบาท โดย REIT จะระดมทุนด้วยฝั่งทุนมูลค่า 15 พันล้านบาทขึ้นไป โดยการขาย REIT ครั้งนี้จะมีทั้งหมดประมาณ 1,482 ล้านหน่วยที่ราคาต่อหน่วยเบื้องต้นที่ 10.30-10.60 บาท และมีการกู้เงินเข้ามาเสริม 3.9 พันล้านบาท หลังจากที่กลับเข้าไปถือ 50% ก็จะได้รับเงินสุทธิที่ประมาณ 9.5-10 พันล้านบาทเช่นเคย และสามารถนำมาใช้ขยายกิจการได้
BLAND ยังใช้ประโยชน์จากเงินที่ได้รับจาก REIT ต่อยอดอนาคตได้ คือการขยายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมทั้งการสร้างสินทรัพย์ของอิมแพ็คฯเพิ่มเติมในอนาคต เช่น โรงแรม ศูนย์แสดงสินค้า ศูนย์ประชุม และที่จอดรถ ตลอดจนใช้ในการซื้อหุ้นคืน เนื่องจากมีสภาพคล่องทางการเงินสูงมาก หลังจากการขายสินทรัพย์สู่ REIT นอกจากนี้ฐานะการเงินจะดีขึ้นมาก หากนำเงินส่วนหนึ่งมาคืนหนี้ก็จะเป็นบริษัทที่มีฐานะการเงินเป็นเงินสดสุทธิทันที และช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยได้เป็นอย่างดี  
นอกจากนี้ยังจะได้รับเงินปันผล และค่าบริหารโครงการจาก REIT นั่นคือ BLAND จะได้รับผลตอบแทนจาก REIT ในรูปของ เงินปันผล เพราะอิมแพ็คฯถือหุ้น 50% และอิมแพ็คฯยังจะได้รับรายได้ค่าธรรมเนียมจากการรับบริหารสินทรัพย์ของ REIT อีกด้วp BLAND ได้ประโยชน์จาก แนวโน้ม REIT จะมีการเติบโตได้สูง การเติบโตจากภายใน(Organic Growth) คือ การที่ REIT สามารถเพิ่มอัตราการเข้าเช่า (OR) ให้เพิ่มขึ้น รวมทั้งการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าเมื่อครบตามสัญญาเช่า
ส่วนการเติบโตเพิ่มเติมในอนาคต คือ ยังมีสินทรัพย์อีกหลายรายการของอิมแพ็คฯที่ยังไม่ได้ขายเข้า REIT เช่น โรงแรมโนโวเทล และที่จอดรถ อีกทั้งในอนาคตอิมแพ็คก็จะมีการก่อสร้างสินทรัพย์ต่างๆเพิ่มเติมขึ้นมาอีกตามที่กล่าวไว้ข้างต้น แล้วจะนำมาขายเข้า REIT ได้

**กลยุทธ์การลงทุน พื้นฐาน 2.59 บ.
ทางกลยุทธ์ควรรอซื้อเมื่ออ่อนตัว เนื่องจากมีข่าวลบระยะสั้นเข้ามา ราคาพื้นฐานใหม่ปรับลดเป็น 2.59 บาทซึ่งประเมินด้วย P/BV ปี 58-59 ที่ 1.1 เท่า จากเดิมที่ 1.2 เท่า แม้ราคาปิดยังมีส่วนเพิ่มได้ 20% แต่ควรหาจังหวะซื้อเมื่ออ่อนตัวด้านการวิเคราะห์ทางเทคนิค นักวิเคราะห์ทางเทคนิคให้แนวรับแรกที่ระดับ 2.10 บาท และ 1.90 บาท เป็นแนวรับถัดมา