เปิดแผนเจ้าสัวเจริญ ซื้อคืนทรัพย์สิน 3 กองทุนอสังหาฯเฉียดแสนล้าน ทั้ง "อาคารสำนักงาน-โรงแรม-ศูนย์การค้า" เพื่อบริหารเอง เพิ่มความคล่องตัวพัฒนาและลงทุนใหม่ "โสมพัฒน์ ไตรโสรัส" แจงนโยบายรัฐไม่เอื้อประโยชน์กองอสังหาฯ วงในเผยทรัพย์สินติดล็อกอยู่ในกองทุน ไม่สามารถเพิ่มทุน แถมลงทุนใหม่ต้องขออนุมัติผู้ถือหน่วย ล่าสุดเจ้าสัวยอมปรับเพิ่มราคาเสนอซื้อหน่วยของ 3 กองทุน

จากกรณีที่กลุ่มบริษัท แอสเสท เวิรด์ จำกัด ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯว่า มีความประสงค์ที่จะเสนอซื้อทรัพย์สินของ 3 กองทุน ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยโฮเทลอินเวสเม้นต์ (THIF) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยคอมเมอร์เชียลอินเวสเม้นต์ (TCIF) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยรีเทล อินเวสเม้นต์ (TRIF) เมื่อวันที่ 11 เม.ย. 2560 ที่ผ่านมา

ยอมปรับเพิ่มราคาเสนอซื้อ

อย่างไรก็ตามเมื่อ 20 เม.ย.ที่ผ่านมา บลจ.กรุงไทย ในฐานะผู้จัดการกองทุนของทั้ง 3 กองทุน ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่า บริษัท แอสเสท เวิรด์ จำกัด (ผู้เสนอซื้อสินทรัพย์ทั้งหมดของ 3 กองทุน) จะทำคำเสนอซื้อที่ราคาถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักช่วง 15 วัน ก่อนวันที่ 10 เม.ย.

ทั้งนี้ TRIF เสนอซื้อที่ 15.38 บาท, TCIF เสนอซื้อที่ 14.12 บาท และ THIF ที่ 11.98 บาท ระยะเวลาทำคำเสนอซื้อเริ่มตั้งแต่วันที่ 31 พ.ค.-28 มิ.ย. 2560

แหล่งข่าวแวดวงการเงินกล่าวว่า ราคาเสนอซื้อดังกล่าวถือว่าเป็นการปรับเพิ่มขึ้นจากเดิม เนื่องจากในเอกสารเสนอซื้อที่ยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์ฯครั้งแรก ทางบริษัท แอสเสท เวิรด์ ได้เสนอซื้อทรัพย์สินของกองทุน TCIF ในราคา 29,000 ล้านบาท กองทุน THIF ในราคา 30,000 ล้านบาท และกองทุน TRIF ในราคา 21,000 ล้านบาท รวม 8 หมื่นล้านบาท เมื่อคำนวณเป็นราคาต่อหน่วยลงทุนแล้ว ต่ำกว่าราคาต่อหน่วยที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ เช่น กองทุน TRIF เสนอซื้อที่ราคา 13.22 บาท กองทุน TCIF เสนอซื้อราคา 13.10 บาท และ THIF เสนอซื้อ 11.45 บาท

โดยช่วงที่ผ่านมา สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีการหารือร่วมกับ บริษัท แอสเสท เวิรด์ จำกัด ในฐานะผู้เสนอซื้อสินทรัพย์ของ 3 กองทุน, บริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมาย, บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.) กรุงไทย เพื่อพูดคุยกันถึงประเด็นต่าง ๆ ในกระบวนการขายทรัพย์สิน-เลิกกองทุนและการเพิกถอนหน่วยลงทุนทั้ง 3 กองทุน รวมถึงหาข้อสรุปในเรื่องราคาการรับซื้อหน่วยลงทุน เพราะจากราคาเสนอซื้อครั้งแรก แม้ว่าจะสูงกว่าราคาประเมินทรัพย์สิน แต่ก็ต่ำกว่าราคาต่อหน่วยที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งทำให้ผู้ถือหน่วยเสียประโยชน์

"จากที่ได้มีการหารือกัน บริษัทของกลุ่มเจ้าสัวเจริญก็ยินยอมจะรับซื้อหน่วยลงทุนคืนในราคาตลาดจากผู้ถือหน่วยลงทุนทุกราย ข้อสรุปดังกล่าวก็ถือว่าสร้างความพึงพอใจให้กับทุกฝ่าย ราคานี้ถือว่ายุติธรรมดีแล้ว"

แหล่งข่าวกล่าวว่า จากที่มีการปรับเพิ่มราคาเสนอซื้อดังกล่าวทำให้กลุ่มบริษัทของเจ้าสัวเจริญต้องใช้เม็ดเงินร่วม 1 แสนล้านบาท

แยกกงสีแบ่งมรดก

ทั้งนี้ 3 บริษัทที่เข้ามาทำหน้าที่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน คือ 1.บริษัท นันทพัฒน์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด 2.บริษัท ปณวิณ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด และ 3.บริษัท นอร์ม จำกัด จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อ 7 เมษายน 2560 ทั้ง 3 บริษัท โดยระบุว่าเพื่อดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยการลงทุนทั้งทางตรงและทางอ้อม ผู้ถือหุ้นแต่ละบริษัทคือลูก ๆ ของเจ้าสัวเจริญ โดยบริษัท นันทพัฒน์ฯ ถือหุ้นโดย นางอาทินันท์ พีชานนท์ (ลูกสาวคนโต) และครอบครัว สำหรับบริษัท ปณวิณฯ ถือหุ้นโดย นางฐาปณี เตชะเจริญวิกุล (ลูกสาวคนที่ 4)และนายอัศวิน เตชะเจริญวิกุล และบริษัท นอร์ม ถือหุ้นโดย นายปณต สิริวัฒนภักดี (ลูกชายคนที่ 5) และครอบครัว

สำหรับแหล่งเงินทุน จะใช้วงเงินสินเชื่อธนาคาร และ/หรือเพิ่มทุนหุ้นสามัญของผู้รับซื้อ

แจงกองทุนประโยชน์น้อยลง

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" ได้สอบถาม นายโสมพัฒน์ ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท ทีซีซี แลนด์ แอสเสท เวิรด์ ถึงแผนการซื้อคืนทรัพย์สินของกองทุนอสังหาฯ นายโสมพัฒน์ระบุว่า การซื้อคืนกองทุนอสังหาฯทั้ง 3 กองนั้น ตั้งใจที่จะนำมาถือเป็นฟรีโฮลด์เท่านั้น เนื่องจากปัจจุบันรัฐบาลไม่ได้มีนโยบายสนับสนุนให้ถือกองทุนและอาจออกกฎให้มีผลประโยชน์ หรือสิทธิประโยชน์น้อยลง จึงมองว่าเอาทรัพย์สินมาถือเป็นฟรีโฮลด์เองดีกว่า เพราะอสังหาฯเหล่านี้ทำรายได้ดีมากอยู่แล้ว

ขณะที่นายอัศวิน เตชะเจริญวิกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน)เป็นกรรมการในบริษัท ปณวิณ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่จะเข้ามารับซื้อคืนหน่วยลงทุน กล่าวเพียงว่า ยังไม่สามารถให้รายละเอียดขณะนี้ได้

"ไม่รู้รายละเอียด ตอบยากจริง ๆ เดี๋ยวขอปรึกษาผู้ใหญ่ก่อน รายละเอียดต่าง ๆ ยังไม่ค่อยทราบมาก ผมไม่ได้รับผิดชอบโดยตรง ยังไม่สามารถให้คอมเมนต์ได้ตอนนี้"

บริหารเอง "รวยเอง"

แหล่งข่าวผู้จัดการกองทุนกล่าวว่า กรณีที่กลุ่มบริษัทเจ้าสัวเจริญ จะยกเลิก 3 กองทุน คือ THIF-TCIF-TRIF เพื่อนำทรัพย์สินทั้งอาคารสำนักงาน, โรงแรม และศูนย์การค้าต่าง ๆ ออกไปเพื่อถือเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองโดยตรงนั้น ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะที่ผ่านมา ราคาหน่วยลงทุนของทั้ง 3 กองทุนก็ไม่ได้ปรับตัวขึ้นมากนัก เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่ต้องการซื้อเพื่อ "ถือ" รับผลตอบแทนระยะยาวมากกว่าจะซื้อขายเก็งกำไร

ทั้งคาดว่ากลุ่มเจ้าสัวเจริญ อาจต้องการนำทรัพย์สินที่ดี ซึ่งอยู่ในทำเลทองออกมาเพื่อพัฒนาหรือสร้างมูลค่าเพิ่มมากขึ้น ขณะที่ถ้าอยู่ในกองทุนรวมอสังหาฯ ตามข้อกำหนดจะไม่สามารถเพิ่มทุน หรือระดมทุนเพิ่มมาขยายการลงทุนได้ ซึ่งเป็นไปตามข้อกำหนดของทางการที่กำหนดให้ปี 2556 เป็นปีสุดท้ายของการจัดตั้ง และเพิ่มทุนกองทุนรวมอสังหาฯ

ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใน THIF-TCIF-TRIF บางแห่งต้องปรับปรุงภายใน เนื่องจากโครงสร้างอาคารค่อนข้างเก่า ทำให้อัตราการเช่า หรือการเข้าพัก (Occupancy Rate) ปรับตัวลดลง หรืออยู่ในระดับที่ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับคู่แข่ง ซึ่งเป็นเรื่องที่จำเป็นต้องปรับปรุงหรือลงทุนใหม่ ซึ่งการยกเลิก 3 กองทุน เพื่อเอาอสังหาฯไปปรับปรุงใหม่ ก็จะคล่องตัวกว่า เพราะหากอยู่ในกองทุนอสังหาฯ การจะดำเนินการปรับปรุงจะต้องมานั่งขอมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยตลอด

"การที่สินทรัพย์อยู่ในกองทุนอสังหาฯก็เป็นประโยชน์ต่อกลุ่มคุณเจริญทั้งในเรื่องของการที่ไม่ต้องจ่ายภาษีเงินปันผลแถมหากมีกำไรจากการขายสินทรัพย์ในกองทุนก็ได้รับการยกเว้นภาษีอีก ซึ่งก็เป็นเรื่องดี แต่อีกแง่หนึ่งก็เหมือนติดล็อก จะเพิ่มทุนอะไรไม่ได้แล้ว ดังนั้นถ้าจะแช่ของดี ๆ ไว้ในกองทุน สู้เอาออกมาบริหารเองก่อน ซึ่งจะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่า 8 หมื่นล้านบาท จากนั้นก็ค่อยตัดสินใจอีกทีก็ได้ว่าจะตั้งเป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หรือไม่" แหล่งข่าวกล่าวและว่า

สุดท้ายเชื่อว่าในอนาคต ทางกลุ่มเจ้าสัวเจริญจะมีการนำทรัพย์สินมาจัดตั้งกอง REIT โดยที่บริษัทเป็นผู้บริหารจัดการกองทุนเอง ซึ่งจะมีความคล่องตัวในการบริหารมากกว่าให้ทรัพย์สินทั้งหมดยังอยู่ในรูปกองทุนอสังหาฯ ที่ต้องให้ บลจ.กรุงไทย บริหารจัดการ ซึ่งหากมีการจัดกลุ่มเพื่อเสนอขายใหม่ในรูปของกองทุน REIT คาดว่ารอบนี้จะเป็นกองที่มีขนาดใหญ่พอสมควร และน่าจะมีการ เสนอขายให้แก่นักลงทุนต่างชาติด้วย