บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ทยอยสะสม ราคาปิด (บาท) 4.96 ราคาเป้าหมาย (บาท) 6.90 SET Index 740.65 Stock Information หุ้นที่ออกและชำระแล้ว (ล้านหุ้น) 2326.00 ราคาพาร์ (บาท) 1.00 Free Float (%) 64.15 มูลค่าตลาด (ล้านบาท) 11538.00 Foreign Limit (%) 30.00 Major Shareholders นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน (%) 23.96 บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด (%) 12.25 นายพิเชษฐ วิภวศุภกร (%) 10.29 คาดผลประกอบการไตรมาส 4/50 จะออกมาดีมาก คาดกำไรไตรมาส 4/50 โต 42% จากปีก่อน เราคาดว่าผลประกอบการไตรมาส 4/50 ของ AP จะเพิ่มขึ้น 42% จากปีก่อนและ 40% จาก ไตรมาสก่อนเป็น 342 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นไตรมาสที่มีกำไรสูงที่สุดของปี 2550 และสูงกว่าที่เราเคยคาด เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียม ดิแอทเดรส สุขุมวิท 42 โอนได้มากกว่าคาด รายได้คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 33% จากปีก่อนและ 28% จากไตรมาสก่อนเป็น 2.72 พันล้านบาท โดยรายได้จำนวน 1.46 พันล้านบาท จะมาจากคอนโดมิเนียม อัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนที่ 33.3% ปรับประมาณการกำไรปี 2550 ขึ้นเป็น 843 ล้านบาท เพื่อสะท้อนถึงยอดโอนคอนโดมิเนียมที่มากกว่าคาด เราจึงปรับเพิ่มประมาณการรายได้ปี 2550 เป็น 7.65 พันล้านบาท ทำให้ประมาณการกำไรปรับเพิ่มขึ้น 4% เป็น 843 ล้านบาทหรือ 0.37 บาทต่อหุ้น แม้ว่ากำไรสุทธิคาดว่าจะลดลงเพราะมีการรับรู้กำไรจากการขายกองทุนรวม ซิตี้แอสเส็ทจำนวนมากในปี 2549 แต่กำไรปกติของปี 2550 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 6% เราคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโตอีก 9% ในปี 2551 เป็น 920 ล้านบาท และคาดว่าปีหน้ากำไรจะเติบโตสูงถึง 18% เป็น 1.09 พันล้านบาท ยอดขาย presales ปี 2550 เติบโตสูงถึง 94% แม้ว่ายอดขาย presales ไตรมาส 4/50 จะลดลง 27% จากปีก่อนและ 57% จากไตรมาส ก่อนเหลือ 2.01 พันล้านบาท แต่ถ้าดูยอดขายรวมทั้งปี นับว่า AP ประสบความสำเร็จอย่างมาก โดยยอด ขาย presales ปี 2550 เติบโตถึง 94% เป็น 1.57 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้เนื่องมาจากความสำเร็จของ คอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ทำยอดขายได้ดีมาก AP มียอดขายที่ยังไม่รับรู้สูงถึง 1.48 หมื่นล้านบาท โดยที่จะรับรู้เป็นรายได้ปีนี้จำนวน 3.5 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 43% ของประมาณการรายได้ของเรา ราคาหุ้นต่ำและมี upside สูง แนะนำ ทยอยสะสม หลังจากราคาหุ้นร่วลงตามภาวะตลาดที่ย่ำแย่ ทำให้ตอนนี้หุ้น AP ไม่แพงแล้ว โดยมี PER ปี 2551 ที่ 12.4 เท่า พื้นฐานบริษัทยังคงแข็งแกร่ง โดยกำไรไตรมาส 4/50 คาดว่าจะเติบโตสูง และมี ยอดขายที่ยังไม่รับรู้จำนวนมาก ซึ่งจะผลักดันให้กำไรเติบโตในอีก 2-3 ปีข้างหน้า เราแนะนำ ทยอยสะสม AP โดยมีราคาที่เหมาะสมที่ 6.90 บาท ยอดขาย presales ชะลอตัวในไตรมาส 4/50 เนื่องจากเปิดโครงการใหม่เพียง 1 โครงการ ยอดขาย presales ไตรมาส 4/50 ลดลง 27% จากปีก่อนและ 57% จากไตรมาสก่อนเหลือ 2.01 พันล้านบาท เนื่องจากมีโครงการใหม่เปิดขายเพียง 1 โครงการ และเป็นโครงการทาวน์เฮาส์ ซึ่ง ปกติแล้วจะขายช้ากว่าคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของ AP ก็ขายเกือบหมด แล้ว ทำให้มียูนิตเหลือขายไม่มาก แต่ถ้าดูยอดขายรวมทั้งปี นับว่า AP ประสบความสำเร็จอย่างมาก โดยยอดขาย presales ปี 2550 เติบโตถึง 94% เป็น 1.57 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้เนื่องมาจากความ สำเร็จของคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่มีทำเลที่ดีและระดับราคาที่เหมาะสม เราคาดว่ารายได้ไตรมาส 4/50 จะเท่ากับ 2.72 พันล้านบาท โดยที่จำนวน 1.46 พันล้าบาท จะมาจากคอนโดมิเนียมและอีก 1.26 พันล้านบาทมาจากโครงการแนวราบ เราคาดว่า AP จะรับรู้รายได้ จากโครงการ สยาม-ปทุมวัน จำนวน 975 ล้านบาท และดิแอดเดรส สุขุมวิท 42 จำนวน 486 ล้านบาท ในไตรมาส 4/50 หลักหักรายได้ไตรมาส 4/50 ยอดขายที่ยังไม่รับรู้สูงถึง 1.48 หมื่นล้านบาท โดยที่จะ รับรู้เป็นรายได้ปีนี้จำนวน 3.5 พันล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 43% ของประมาณการรายได้ของเรา ยอดขายที่ยัง ไม่รับรู้ส่วนที่เหลือจะยกไปรับรู้เป็นรายได้ปี 2552 จำนวน 4.1 พันล้านบาท และยกไปรับรู้ในปี 2553 จำนวน 3.6 พันล้านบาท ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันผลประกอบการในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ปีนี้ AP มีแผนจะเปิด 14 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 1.5 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยโครงการ แนวราบ 9 โครงการ และคอนโดมิเนียม 5 โครงการ ทั้งนี้จะมีคอนโดมิเนียม 2 โครงการที่จะพัฒนาร่วม กับกลุ่ม แปซิฟิค สตาร์ ซึ่งเป็นนักลงทุนจากประเทศสิงคโปร์ เมื่อดูรายละเอียดของโครงการเปิดใหม่ จะ เห็นว่าจำนวนโครงการแนวราบที่จะเปิดใหม่ปีนี้มากกว่าปีที่แล้ว เพื่อที่จะสามารถรับรู้รายได้ในปีนี้ได้เลย ตอนนี้ AP มีโครงการเปิดขายรวม 26 โครงการ โดยมีมูลค่าเหลือขาย 6.54 พันล้านบาท จะร่วมมือกับพันธมิตรต่างชาติทำคอนโดมิเนียมโครงการใหญ่ 2 โครงการ AP ได้จัดตั้งบริษัทร่วมกับพันธมิตรต่างชาติจากสิงคโปร์ คือ แปซิฟิค สตาร์ เพื่อพัฒนาโครงการ คอนโดมิเนียม 2 โครงการใหญ่ มูลค่าโครงการละ 3 พันล้านบาท ได้แก่ ดิแอดเดรส สาทร 12 ในทำเล ถนนสาทร และ ไลฟ์แอท MRT รัชดา ซึ่งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน AP จะถือหุ้น 51% โดยหุ้นส่วนที่ เหลือจะถือโดยกลุ่มแปซิฟิค สตาร์ การพัฒนา 2 โครงการนี้จะต้องใช้เงินลงทุนประมาณ 4 พันล้านบาท โดยการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในปี 2554 การร่วมงานกับพันธมิตรต่างชาติจะทำให้ AP ได้เรียนรู้รูปแบบ ธุรกิจและได้ฐานลูกค้าจากต่างประเทศ ในขณะเดียวกันก็ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ ผลกระทบจากข้อกำหนดสิ่งแวดล้อมใหม่ AP เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ได้รับผลกระทบทางลบจากข้อกำหนดสิ่งแวดล้อมใหม่ ที่กำหนดให้ทุกอาคาร ต้องปลูกต้นไม้เพื่อชดเชยความร้อนที่ออกมาจากเครื่องปรับอากาศ โดยถือว่าคอนโดมิเนียมมีการติดตั้ง เครื่องปรับอากาศทุกห้อง กำหนดให้ปลูกต้นไม้ 1 ต้น (ขนาดเส้นรอบวงไม่ต่ำกว่า 50 ซม. และความสูง ไม่ต่ำกว่า 5 ม.) ต่อเครื่องปรับอากาศขนาด 2 ตันบีทียู ในเบื้องต้น AP ประเมินว่าต้นทุนจะสูงขึ้น 5% หากทำตามข้อกำหนดนี้ แต่เราคิดว่าน่าจะสูงกว่านั้น อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายเรียก ร้องให้สำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทบทวนข้อกำหนดนี้ใหม่เพื่อให้เหมาะสมกับ สภาพความเป็นจริงในทางปฏิบัติและเชิงธุรกิจมากขึ้น เราเชื่อว่าน่าจะมีทางออกที่ดี ซึ่งจะกระทบกับผู้ ประกอบการไม่มากนักในระยะยาว ตอนนี้ AP มี 4 โครงการที่เปิดขายโดยที่ยังไม่ได้ใบอนุญาตสิ่งแวดล้อม ได้แก่ ไลฟ์แอทสาทร 10, ไลฟ์แอทรัชดา-สุทธิสาร, ไลฟ์แอทสุขุมวิท 65 และ ไลฟ์แอทรัชดา-ห้วยขวาง มูลค่ารวม 4.90 พัน ล้านบาท อย่างไรก็ตาม AP จะดำเนินงานก่อสร้างและการเปิดโครงการตามแผนเดิม โดยในส่วนของงาน ก่อสร้างจะใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร มาตรา 39 ทวิเพื่อเริ่มก่อสร้างไปก่อนเพื่อให้ทันกับกำหนดการ โอน ทั้งนี้ เราคาดว่าหากมีการทบทวนข้อกำหนดสิ่งแวดล้อมและได้ข้อสรุปในทางที่ดีภายในระยะเวลา 3 เดือน ก็จะไม่กระทบต่อการพัฒนาโครงการแต่อย่างใด แต่หากล่าช้าไปกว่านั้น ก็อาจจะทำให้หลาย โครงการต้องล่าช้าออกไป
24 ม.ค.--บล.กิมเอ็ง
|