ทันหุ้น-บลจ.เอ็มเอฟซีฉายภาพรวมกองอสังหาปี2552เนื้อหอม  หลังผลตอบแทนกองบอนด์หดตามดอกเบี้ยขาลง  แถมหุ้นยังผันผวนสูง แนะเลือกกองที่ลงทุนในสินทรัพย์ มีกระแสเงินสดหมุนเวียนสูง  ด้านบลจ.นครหลวงไทย ชี้ผลตอบแทนกองเก่าเฉลี่ยอยู่ที่ 7-9% แม้วิกฤติเศรษฐกิจกระทบรายได้เพราะกองส่วนใหญ่ยังได้รับการันตีรายได้จากผู้เช่า   ลุ้นรัฐบาลใหม่หนุนราคาหน่วยฟื้น

 นายศุภกร  สุนทรกิจ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.)เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) MFC เปิดเผยว่า แนวโน้มภาวะการลงทุนของกองทุนรวมปีหน้ายังคงถูกดดันจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว โดยจะส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของการลงทุนในตลาดหุ้น ซึ่งเชื่อว่าจะผันผวนสูงมากในครึ่งปีแรก

 ส่วนการลงทุนในตราสารหนี้ระยะสั้น กองทุนรวมตลาดเงิน(มันนี่มาร์เก็ต) และกองทุนพันธบัตรรัฐบาล แม้จะเป็นสินทรัพย์ที่มีความปลอดภัยสูง  แต่อัตราผลตอบแทนที่ได้อาจทยอยปรับลดลงตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยตลาดซื้อคืนพันธบัตร(อาร์/พี)ระยะ 1 วัน

 ทั้งนี้มองว่าจะส่งผลให้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยจากเศรษฐกิจชะลอตัว

 “แม้กองอสังหาจะให้ผลตอบแทนสูง แต่นักลงทุนจะพิจารณาเลือกให้ดีเพราะปีหน้าเศรษฐกิจไม่ดีอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของกองทุน  นักลงทุนจะต้องดูว่าสินทรัพย์ประเภทใดได้รับผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าวน้อยที่สุด โดยแนะนำให้ลงทุนในสินทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดหมุนเวียนสูง และรายได้ลดลงไม่เกิน 10% แม้ว่าผลตอบแทนที่ได้จะอยู่ที่ 4-5% ยังมองว่าลงทุนได้เพราะหลังจากเศรษฐกิจฟื้นตัว ผลตอบแทนจะกลับมาอยู่ที่ระดับ 7%ได้อีกครั้ง” นายศุภกรกล่าว
 นายนที  ดำรงค์กิจการ ผู้จัดการกองทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.)นครหลวงไทย จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาฯปี2552 จะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวและส่งผลต่อรายได้ที่จะรับรู้เข้ากองทุนลดลง ซึ่งจะกระทบทุกสินทรัพย์ที่เข้าลงทุน ทั้งกลุ่มอสังหา กลุ่มศูนย์การค้า กลุ่มอาคารสำนักงาน และอื่นๆ เป็นต้น ซึ่งนักลงทุนจะต้องพิจารณาเลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด

 “ขณะที่รายได้ของกองอสังหาปีนี้จะยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากนัก โดยเชื่อว่าจะส่งผลต่อผลดำเนินงานปีหน้ามากกว่าเพราะผู้บริโภคจะระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น และตัดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นหรือกิจกรรมที่เลื่อนออกไปก่อนได้  โดยเฉพาะท่องเที่ยว ซึ่งส่งผลต่อรายได้ของกลุ่มโรงแรม” นายนทีกล่าว
 อย่างไรก็ตาม  ประเมินว่าอัตราผลตอบแทนของกองทุนอสังหาที่เปิดขายอยู่แล้วในปีหน้าจะให้ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 7-9% เทียบกับปีนี้เฉลี่ยทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 7%เนื่องจากกองทุนส่วนใหญ่ยังได้รับการประกันรายได้จากผู้เช่าอยู่

 นายนทีกล่าวถึงแนวโน้มอัตราผลตอบแทนกองทุนอสังหาที่เปิดขายใหม่ปีหน้าว่า มีโอกาสสูงที่ผู้จัดการกองทุนจะกำหนดอัตราผลตอบแทนลดลงจากปีที่ผ่านมา ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ 7-8%เนื่องจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอาร์/พีขาลง

 “การกำหนดอัตราผลตอบแทนของกองอสังหาส่วนใหญ่ตั้งไว้เพื่อเป็นช่องทางสร้างผลตอบแทนที่ชนะเงินเฟ้อ ส่งผลให้ความน่าสนใจลดต่ำลง แต่กองทุนใหม่ที่มีผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 6-7%รวมทั้งสินทรัพย์ที่ลงทุนจะต้องมีคุณภาพลงทุนได้”นายนที กล่าว

 แม้ว่าปีนี้กองทุนอสังหาจะไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจ แต่เชื่อว่าจะส่งต่อความเชื่อมั่นลงทุน โดยเฉพาะพฤติกรรมนักลงทุนในตลาดรอง โดยนักลงทุนขายคืนหน่วยลงทุนมากขึ้น ส่งผลให้ราคาหรือมูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาที่เปิดขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ(ตลท.)ปรับลดมูลค่าลงมาก โดยข้อมูลจากนักวิเคราะห์ระบุว่าราคาหน่วยลงทุนของกองอสังหาปรับลดลงเฉลี่ยประมาณ 20-30%

 อย่างไรก็ดี ราคาหน่วยลงทุนจะสามารถปรับดีขึ้นได้ หากความเชื่อมั่นกลับคืนมา ซึ่งเชื่อว่าจะเป็นภายในปี 2552 เนื่องจากปัจจัยกดดันต่างๆ ทั้งในและนอกประเทศเริ่มคลี่คลายลงบ้าง 

 “เราต้องประเมินการตอบรับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ก่อนหากออกมาดี อุตสาหกรรมกองทุนอสังหาจะฟื้นตัวได้  ซึ่งรัฐบาลใหม่มีนโยบายจะฟื้นฟูธุรกิจอสังหากลุ่มบ้านเดี่ยวอยู่แล้ว และจะเป็นลูกโซ่ต่อเนื่องถึงกองทุนด้วย” นายนที กล่าว