สำหรับคนที่กำลังสนใจจะซื้อบ้าน แต่ไม่ได้มีเงินใส่โอ่งฝังไว้หลังบ้านให้ขุดขึ้นมาโอนสดได้
ก็ต้องยอมเสียดอกเบี้ยเป็นค่ากู้เงินเขามาใช้ ส่วนคำถามที่เกิดขึ้นตามมากับทุกคนก็คือ

คำตอบแรกต้องตอบว่าโดยปกติสัดส่วนการขอสินเชื่อบ้านจะอยู่ที่ดาวน์ 20%
และกู้หรือขอสินเชื่อรายย่อยจากสถาบันการเงินได้ 80%
แต่ถ้าเป็นสถานการณ์ที่เงินล้นธนาคาร ก็อาจเพิ่มสัดส่วนให้เป็นดาวน์ 10% และกู้ 90%
ขึ้นอยู่กับสถานการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจในเวลานั้นๆด้วย

อย่างไรก็ตาม เปอร์เซ็นต์นี้จะคิดจากราคาประเมินโครงการของธนาคาร
ซึ่งส่วนใหญ่มักจะต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายกำหนดนิดหน่อย
นอกจากนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการกำหนดอัตราเงินกู้ที่อยู่อาศัยไว้อยู่แล้วด้วย
เช่น บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปต้องใช้สัดส่วนดาวน์ 30% และขอสินเชื่อ 70% เป็นต้น

คำตอบที่สองคือ ต้องถามผู้ซื้อเองว่ามีฐานะทางการเงินเป็นอย่างไร
เพราะถ้ารายได้ดีก็ขอสินเชื่อรายย่อยได้เต็มวงเงินที่ขอหรือสูงสุดของที่ธนาคารจะอนุมัติสำหรับที่อยู่อาศัยนั้น
แต่ถ้ารายได้ของผู้กู้ไม่ถึง แบงก์ก็จะปล่อยกู้ตามที่เห็นสมควร
โดยอ้างอิงจากเอกสารแสดงฐานะทางการเงินที่ลูกค้ายื่นไปให้พิจารณา

การคำนวณความสามารถของผู้ซื้อว่าจะขอสินเชื่อรายย่อยได้วงเงินสูงสุดเท่าไร
รวมถึงระยะเวลายาวนานที่สุดที่จะขอกู้นั้น ธนาคารจะมีสูตรสำเร็จในการคำนวณอยู่

เริ่มจากคำนวณรายได้รวมต่อเดือน ถ้ามีคู่สมรสหรือผู้กู้ร่วมก็ให้คิดรวมทั้งหมด
เช่น ออกมาได้เท่ากับ 120,000 บาทต่อเดือน ให้นำตัวเลขนั้นไปหาร 3 เหลือ 40,000 บาท

จากนั้นก็ดูว่าจะกู้ได้นานที่สุดกี่ปี แต่ละธนาคารอาจมีความยืดหยุ่นแตกต่างกัน
เช่น พนักงานบริษัทมีรายได้หลักเป็นเงินเดือนประจำจะให้กู้สูงสุดถึงอายุ 60 ปี
ถ้าเป็นเจ้าของธุรกิจอาจให้กู้สูงสุดได้ถึงอายุ 65 ปีซึ่งเอกสารแสดงรายได้ก็จะแตกต่างกัน
แต่ส่วนใหญ่แล้วก็จะจำกัดที่อายุ 60 ปีนั่นเอง..

ตัวอย่างเช่น ผู้จะขอกู้เป็นพนักงานบริษัทแห่งหนึ่ง
ปัจจุบันมีอายุ 27 ปี ก็คือกู้ได้สูงสุด 33 ปี ธนาคารจะตัดที่ 30 ปี
จึงหมายความว่าคนอายุยิ่งมาก ระยะเวลาที่จะเหลือกู้ได้ยาวนานก็ยิ่งลดน้อยลง
และผู้ขอกู้อายุยังน้อยรายนี้ยังสามารถเลือกที่จะขอกู้ในระยะเวลาที่น้อยกว่า 30 ปีก็ได้

จากนั้นธนาคารจะมีตัวเลขคงที่กำหนดไว้สำหรับอายุแต่ละช่วงปี
เช่น กู้ได้ 30 ปี ก็ให้หารด้วยตัวเลขที่กำหนดไว้สำหรับการกู้ 30 ปีคือ 7,200
ได้ตัวเลขออกมาเป็นเท่าไรนั่นคือหลักล้านบาทที่จะสามารถกู้ได้
กรณีนี้เอา 40,000 บาท หารด้วย 7,200 ออกมาเท่ากับ 5.56
ก็คือ 5,560,000 บาทเป็นวงเงินสูงสุดที่จะสามารถกู้ได้อ้างอิงจากฐานรายได้ของผู้ยื่นกู้รายนี้

เมื่อได้วงเงินที่ธนาคารอนุมัติแล้ว ลูกค้ามักจะถามต่อว่าแล้วเดือนหนึ่งจะมีภาระค่างวดเท่าไร
ตัวเลขจะออกมาเป็นกี่บาทกี่สตางค์ ซึ่งธนาคารจะมีตัวเลขกำหนดไว้สำหรับการคำนวณอยู่เช่นกัน

ตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยปีแรกที่ธนาคารอนุมัติในปัจจุบันคือ 4.25%
กู้เต็มที่ 30 ปี ก็คูณด้วยตัวเลข 0.0049193 ได้อัตราผ่อนต่อเดือนคือ 27,351 บาทโดยประมาณ
ทั้งนี้ เพราะในทางปฏิบัติถึงเวลาผ่อนชำระจริงๆ ตัวเลขที่แบงก์คิดค่างวดออกมามักจะบวกมาเกินกว่านั้นนิดหน่อย
เพราะธนาคารต้องประกันความเสี่ยงให้กับตัวเองด้วย แต่ไม่ได้หมายความว่ารวมแล้วลูกค้าจะต้องจ่ายแพงกว่าที่ตกลงกัน
เพราะถึงเวลาจริงๆ ยื่นกู้ไว้ 30 ปี ผ่อนจริงๆ 25-27 ปีก็อาจจะหมดหนี้เป็นไทแล้วก็ได้

ตัวอย่างทั้งหมดนี้เป็นการคำนวณจากฐานรายได้แต่ละเดือนเท่านั้น
ซึ่งจริงๆ แล้วในการพิจารณาขอสินเชื่อรายย่อย แบงก์ก็อาจพิจารณาเพิ่มเติมจากองค์ประกอบอื่นด้วย
ซึ่งอาจเป็นได้ทั้งคะแนนบวกหรือลบ เช่น หนี้สินเดิม ทรัพย์สิน
ซึ่งถ้าเป็นทรัพย์สินที่ยังไม่ปลอดภาระก็กลายเป็นคะแนนลบ แต่ถ้าปลอดภาระแล้วก็กลายเป็นบวก

แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือเงินออม ยิ่งมีมากก็ยิ่งดี...
และทำให้วงเงินที่แบงก์จะอนุมัติขยับขึ้นไปสูงกว่าที่คิดเฉพาะรายได้ประจำที่เป็นกระแสเงินเข้าในแต่ละเดือนได้

แต่ถ้าผ่อนเดือนละ 10,000 บาท เงินที่ผ่อนช่วงต้นซึ่งปกติจะมีทั้งต้นและดอกอยู่ในนั้น
โดยเฉลี่ยช่วงต้นที่ธนาคารจัดเก็บอาจจะอยู่ที่ 70-80% จากค่างวดนั้น
เท่ากับว่าจากเงิน 10,000 บาทที่จ่ายไป
เราอาจโดนดอกเบี้ย 70% ให้ธนาคาร เท่ากับ 7,000 บาท และจ่ายเงินต้นแค่ 3,000 บาท

ถ้าเลือกผ่อน 30 ปี ค่างวดเดือนละ 6,000 บาท ธนาคารคิดดอกเบี้ย 80% จากเงินก้อนนั้น
เท่ากับเราจ่ายดอกเบี้ย 4,800 บาทและจ่ายเงินต้น 1,200 บาท
แต่เรามีกำลังเหลืออีก 4,000 บาทที่จะตัดต้นทันทีได้

ดังนั้น ถ้าเลือกแบบหลังเท่ากับจ่ายเงินต้น 1,200 รวมกับการโปะอีก 4,000 บาท
เท่ากับเดือนนั้นเราตัดต้นได้ 5,200 บาทและเสียดอกเบี้ยแค่ 4,800 บาท

พูดง่ายๆ คือแทนที่จะไปจ่ายดอกเบี้ยสูงๆ ให้เลือกกู้ยาวแล้วเอาเงินที่เหลือไปโปะเงินต้นดีกว่า
เพราะธนาคารจะคิดดอกเบี้ยในเดือนถัดไปจากเงินต้นที่เหลือ ณ สิ้นเดือนล่าสุด
หรือเรียกว่าวิธีการคิดแบบลดต้นลดดอก เช่นจาก 1 ล้านเหลือ 950,000 บาท
เดือนต่อไปก็คิดดอกเบี้ยจาก 950,000 บาททันที

ทั้งนี้ ต้องถามถึงเงื่อนไขของธนาคารด้วย เช่น กำหนดการผ่อนขั้นสูงหรือขั้นต่ำของแต่ละเดือนไว้หรือไม่
อนุญาตให้โปะตั้งแต่เดือนที่เท่าไร หรือหากปิดบัญชีก่อนกำหนดจะต้องเสียค่าปรับหรือไม่และเท่ากับเท่าไร เป็นต้น

ถ้าเงื่อนไขยืดหยุ่นพอให้โปะได้ ส่วนใหญ่ก็จะออมไว้ก่อนแล้วค่อยโปะกันทีเดียว

จากส่วนนี้จะเห็นได้ว่าอายุผู้กู้จึงมีผลอย่างมาก เพราะถ้าอายุน้อยก็เหลือเวลากู้ได้นานหน่อย
ดังนั้น ถ้ามีคนอายุมากกับอายุน้อยกู้ร่วมกัน ถ้าเป็นไปได้ก็ให้ ต่อรอง ธนาคาร
ใช้คนอายุน้อยกว่าเป็นผู้กู้หลัก จะได้เหลือเวลากู้ได้นานๆ
เพื่อให้ได้เรทอัตราการผ่อนต่อเดือนน้อย แต่ละเดือนจะมีภาระไม่มาก

แม้ในทางปฏิบัติแล้ว คนส่วนใหญ่ก็จะผ่อนกันหมดก่อนครบเทอมทั้งนั้น แต่อย่าลืมว่า...
ถ้าเลือกกู้ยาวกว่า หากผ่อนจนครบเทอม บ้านแบบเดียวกันหลังที่ผ่อน 30 ปี จะแพงกว่าหลังที่ผ่อน 25 ปีแน่นอน..




** โดย คุณพร้อมระวี วีระโสภณ ( ขอขอบคุณค่ะ ) [/color:154c5af0bb">