AP ดูตลาดที่ผ่านมาประมาณ 1 ปี ซึ่งราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ความต้องการบ้านเดี่ยวอ่อนลงค่อนข้างมาก เพราะค่าเดินทางแพงขึ้นในขณะเดียวกันคอนโดมิเนียมและทาวเฮ้าส์จะเป็นอะไรที่คนให้ความสนใจมากขึ้น AP จึงได้ปรับสัดส่วนใหม่ และคงไม่ทำบ้านเดี่ยวเพิ่ม สัดส่วนที่หายไปของบ้านเดี่ยวคงทดแทนด้วยคอนโดมิเนียม?

ภาวการณ์แข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มเข้มงวดขึ้น หลังจากใกล้ปิดงบปี ตัวเลขต่างๆ จากยอดขายมีการกระตุ้นยอดกันอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์การตลาดเพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ในกรุง ล่าสุด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) วางมือจากโครงการบ้านเดี่ยวชั่วขณะ ส่วนจะรุกตลาดคอนโดมิเนียมหรือทาวเฮ้าส์ รายการ?วิพากษ์หุ้น? หาคำตอบจากการพลิกกลยุทธ์ตลาดบ้านในครั้งนี้ โดยมี คุณอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ร่วมเปิดโครงการใหม่ล่าสุด และตัวเลขยอดจองคอนโดมิเนียมกลางกรุงที่ AP ภูมิใจนำเสนอ


-ปัจจุบันมีโครงการใด
คุณอนุพงษ์ โครงการบ้านกลางเมือง-เกษตรนวมินทร์

-บรรยากาศในการเปิดโครงการบ้านกลางเมืองฯ ได้รับความสนใจมากน้อยเพียงใด
คุณอนุพงษ์ ให้ความสนใจ เพราะการเปิดตัวโครงการนี้แล้ว ยังมีการเปิดตัวอีก 2 โคงรการพร้อมๆ กัน ซึ่งเป็นบ้านกลางเมือง-ศรีนครินทร์ และที่กรุงเทพกรีฑา

-เปิดให้จองได้เมื่อใด
คุณอนุพงษ์ เปิดให้จองแล้ว และแต่ละโครงการขายได้แล้วประมาณ 20-30%

-ข่าว AP จะเลิกทำบ้านเดี่ยวชั่วคราว โดยจะจับบ้านทาวเฮ้าส์แทน ตรงนี้มีมูลความจริงอย่างไร
คุณอนุพงษ์ ใช่ครับ จุดประสงค์ของ AP คือ ก่อนหน้านี้สัดส่วนของสินค้าที่บริษัทมีอยุ่ประมาณ 60% จะเป็นทาวเฮ้าส์ บ้านเดี่ยวประมาณ 25% และคอนโดมิเนียมประมาณ 15% AP ดูตลาดที่ผ่านมาประมาณ 1 ปี โดยราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ความต้องการบ้านเดี่ยวอ่อนลงค่อนข้างมาก เพราะค่าเดินทางแพงขึ้น ในขณะเดียวกันทาวเฮ้าส์และคอนโดมิเนียมจะเป็นอะไรที่คนให้ความสนใจมากขึ้น AP จึงได้ปรับสัดส่วนใหม่ และคงไม่ทำบ้านเดี่ยวเพิ่ม สัดส่วนที่หายไปของบ้านเดี่ยวคงทดแทนด้วยคอนโดมิเนียม ส่วนทาวเฮ้าส์ยังคงสัดส่วนเดิมอยู่คือประมาณ 50-60%

-ในอนาคต AP จะมีการปรับตลาดลูกค้าหรือไม่
คุณอนุพงษ์ คอนโดมิเนียมที่ทำจะมี 2 โครงการคือ คอนโดอะเกรส จะเป็นตลาดสินค้าประมาณ 3-6 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดเดิมของทาวเฮ้าส์ที่บริษัทจับอยู่แล้ว และอีกตลาดหนึ่งชื่อ ไลฟ์ จะจับตลาดประมาณ 1.5-2 ล้านบาท ในส่วนนี้จะเป็นตลาดที่ถูกลง

-ทำเลจะคงเน้นในเมืองหรือไม่
คุณอนุพงษ์ ในส่วนของคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่จะเน้นติดรถไฟฟ้าซึ่งเป็นกระแสในปัจจุบัน โดยคอนโดมิเนียมไลฟ์ที่ท่าพระ บริษัทเปิดขายมาประมาณ 2-3 เดือน ซึ่งขายได้ประมาณ 60% ล่าสุดกำลังจะเปิดตรงแยกรัชดาภิเษกกับลาดพร้าว โดยเป็นไลฟ์รัชดา โดยเปิดให้จองมา 1 อาทิตย์ปิดไปแล้ว 1 ตึก

-ตลาดคอนโดมิเนียมจะเน้นอะไรเป็นหลัก
คุณอนุพงษ์ AP จะเน้นเส้นทางที่สะดวกและใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า

-การซื้อที่ดินเพิ่มเติมในแถบบางใหญ่หรือนอกชานเมืองบ้างหรือไม่
คุณอนุพงษ์ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า บริษัทคงยังไม่กล้าซื้อ ต้องขอบอกตรงๆ ว่า สำหรับผู้ซื้ออยากจะเห็นสิ่งที่เป็นอยู่ในวันนี้มากกว่า ส่วนที่คาดเดาในอนาคตคือเส้นทางที่ยกเลิกไปแล้วและจะดันทำเพิ่มต่อ โดยนโยบายการลงทุนของบริษัทคงจะไปลงทุนและทำในโครงการที่มีอยู่แล้ว แต่จริงๆ เสร็จแล้ว

-นโยบายกการตลาดปีหน้าจะมีแนวโน้มในทิศทางใด
คุณอนุพงษ์ ผมคิดว่าการตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เข้าใกล้สรรพสินค้าเข้าไปทุกทีแล้ว คือ ทุกเดือนจะต้องมีการจัดงาน และบางแห่งจะต้องทำเป็นราคาพิเศษให้กับลูกค้า โดยจะต้องลงไปในรายละเอียดตลอดเวลาทุกอาทิตย์

-การรวมผลิตภัณฑ์ของ AP ทั้งหมดจะมีขึ้นเมื่อใด
คุณอนุพงษ์ งานแรกจะจัดใน 3 โครงการที่จะเปิดก่อนคือวันที่ 11-12 พฤศจิกายน และกำลังวางแผนว่าต้นปีหน้าบริษัทคงจะมีงานของ AP ที่นำสินค้าทุกอย่างมารวมกัน ประมาณต้นปี แต่ยังไม่กำหนดวัน

-9 เดือนแรกของยอดขายเป็นอย่างไร ได้ตรงตามเป้าหมายหรือไม่
คุณอนุพงษ์ ณ ปัจจุบันน่าจะได้ 5,500-6,000 ล้านบาท ที่พูด คงอยู่แถวๆ 5,700-6,000 ล้านบาท และคิดว่าทำได้ ที่น่าสนใจคือ เดิม AP กะว่าปีนี้จะมียอดจองซื้อบ้านประมาณ 7,000 ล้านบาท ซึ่งมา ณ เวลานี้ AP ได้ไปแล้วประมาณ 6,500 -6,600 ล้านบาท จากระยะเวลาที่เหลืออยู่ ผมคิดว่ายอดจองปีนี้น่าจะไปถึง 7,500 ล้านบาท

-ปีหน้ามีการตั้งเป้าไว้อย่างไร
คุณอนุพงษ์ ผมกะว่าจะโตได้ประมาณ 15-20% ในปีหน้า

-การแข่งขันในปีหน้าจะเป็นอย่างไร
คุณอนุพงษ์ ภาพรวมต้องยอมรับว่าไตรมาส 2 ที่ผ่านมา มีปัจจัยที่ค่อนข้างจะไม่ดี ไม่ว่าจะเป็นเรื่องดอกเบี้ย ที่ไตรมาส 2 ไม่นิ่ง เรื่องการเมือง และน้ำมัน วันนี้เห็นชัดมากว่าปัจจัยต่างๆ ทั้ง 3 ปัจจัยดีขึ้นหมด โดยเฉพาะน้ำมันกับการเมืองเริ่มชัดเจนและดีขึ้น อย่าง AP ไตรมาส 1 มียอดจองประมาณ 1,600 ล้านบาท ส่วนไตรมาส 2 ลดลงเหลือ 1,400 ล้านบาท และไตรมาส 3 กลับมาที่ 2,100 ล้านบาท ผมเชื่อว่าถ้าราคาน้ำมันยังอยู่ในระดับนี้และการเมืองนิ่งระดับนี้ ปีหน้าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะโตขึ้นกว่าปีนี้ได้อย่างแน่นอน แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้นเหมือนเดิม เพราะว่าบริษัทอสังหาฯไม่มีใครที่จะประสบปัญหาจนกระทั่งปิดตัว ดังนั้นการแข่งขันในปีหน้ายังคงมีมาก ปีหน้าภาพจะเป็น บริษัทที่ลงไปในตลาดที่ถูกต้องและตรงจะมียอดที่ถูกลงได้ แต่ว่าในเรื่องของมาร์จิ้นจะยังคงพอๆ กับปีนี้อยู่ มาร์จิ้นการแข่งขันยังเป็นอะไรที่ทำให้กดให้มาร์จิ้นไม่สามารถที่จะขยายได้มาก

-AP จะลงในตลาดคอนโดมิเนียม และบุกในตลาดกลางมากขึ้นหรือไม่
คุณอนุพงษ์ ใช่ครับ AP จะลงทั้งคอนโดมิเนียมทั้งทาวเฮ้าส์ที่เป็นตลาดกลาง

-ในอนาคตแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภคจะมีความต้องการคอนโดฯหรือบ้านที่ใกล้กับรถไฟฟ้าตลอดหรือไม่
คุณอนุพงษ์ ตลอดเท่าที่น้ำมันยังเห็น 20-25 บาท เทรนตรงนี้คือ การเคลื่อนย้ายขนกลับเข้าเมือง ต้องยอมรับว่าวันนี้ราคาน้ำมันที่แพง รถติด ทำให้คนรุ่นใหม่อยากจะอยู่ในเมืองมากกว่า โดย 4-5 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยเรื่องการซื้อของและได้ที่ดินเป็นปัจจัยที่สำคัญมากสำหรับคน วันนี้ซื้อของและได้ที่ดินกับการเดินทางสะดวก เป็นปัจจัยที่สำคัญพอๆกัน ฉะนั้นเทรนตรงนี้ยังไปต่ออย่างน้อยอีก 5 ปี

-การแข่งขันสูงจะเป็นข้อได้เปรียบของผู้บริโภคในการได้ของถูก ตรงนี้มีมุมมองอย่างไร
คุณอนุพงษ์ ใช่ครับ ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวมาก ต้องมีการบริการผู้บริโภคที่ดีกว่าเดิม และจะต้องมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบของบ้านและโครงการให้เหมาะสมกับผู้บริโภค เพราะฉะนั้นเรื่องของการตลาดเป็นสิ่งที่สำคัญมาก
เคาะกระดานหุ้น
วิริยา ลาภพรหมรัตน ผอ.อาวุโสฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.เกียรตินาคิน จำกัด
พิชัย เลิศสุพงษ์กิจ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายธุรกิจหลักทรัพย์ บล.พรูเด้นท์สยาม จำกัด

-ตัวเลขเงินเฟ้อที่กำลังรอผลอยู่ ประกาศเมื่อใด
คุณพิชัย ช่วงบ่ายทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คงจะรายงานตัวเลขเงินเฟ้อ ซึ่งจะมีการทบทวนการปรับขึ้น ตัวเลขการขยายตัวของเศรษฐกิจไทย จากเดิมที่ประเมินกันไว้ที่ 4-5.3% โดยมีแนวโน้มว่าคงจะปรับดีขึ้นสอดคล้องกับที่ตลาดคาดการณ์ไว้ ส่วนตัวเลขเงินเฟ้อกระทรวงพาณิชย์จะรายงานในวันที่ 1 พฤศจิกายน ซึ่งผมคิดว่าคงมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่องจากช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา โดยของเดือนกันยายนอยู่ที่ 2.7% เดือนตุลาคมน่าจะต่ำกว่านั้น และคงจะสอดคล้องมีมุมมองว่าธปท.น่าจะปรับลดดอกเบี้ยลงได้บ้างในช่วงไตรมาส 1 ปีหน้า

-บรรยากาศการลงทุนจะเป็นอย่างไรบ้าง
คุณพิชัย ในส่วนของบรรยากาศการลงทุน ผมคิดว่าอยู่ในช่วงของการปรับฐานระยะสั้น หลังจากที่ 3-4 สัปดาห์ที่ผ่านมา หุ้นขึ้นมาค่อนข้างเร็วซึ่งเป็นเรื่องปกติที่มีแรงขายทำกำไร หากดูหุ้นนำตลาดรอบนี้ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มอสังหริมทรัพย์ หรือ วัสดุก่อสร้างขนาดเล็กดีดขึ้นไปมากกว่า 20-30% ส่วนหุ้นขนาดใหญ่ปรับใกล้เคียงกับตลาดคือ 8-9% โดยในมุมมองของนักลงทุนต่างชาติ ที่ทำกำไรจากเงินดอลลาร์สหรัฐ เนื่องจากเงินบาทแข็งขึ้นมาค่อนข้างมาก ถ้าติดตามเทรดฟันด์ซึ่งเป็นผู้นำตลาดในรอบนี้จะพบว่า ทำกำไรได้แล้ว 15% ผมเชื่อว่าถ้าหุ้นกลับขึ้นเร็วๆ จะออกทางขาย

-วิริยา มูลค่าการซื้อขายที่เบาบางลงบ่งบอกว่าตลาดขาดแรงจูงใจ เพราะปัจจัยที่ตลาดปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในรอบ 3-4 สัปดาห์ที่ผ่านมา หากพิจารณาจากกรอบ 690 จุด ตลาดจะมีลักษณะอยู่ในช่วงของการปรับฐานดัชนี ปัจจัยทางบวกใหม่อาจจะไม่มีมากนัก แต่ตัวเลขเศรษฐกิจที่กำลังจะประกาศคาดหมายว่าจะส่งผลทางบวกกับตลาด เพียงแต่มีประเด็นเรื่องอัตราแลกเปลี่ยนซึ่งมีการแข็งค่าขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยสัปดาห์ที่แล้วอัตราแลกเปลี่ยนบาทต่อดอลลาร์สหรัฐได้แข็งค่าขึ้นมามากกว่า 1% ถ้าพิจารณาในรอบ 1 เดือน แข็งค่ากว่า 2% ถ้าพิจารณาจากกรอบ 700 มาทำสูงสุดที่ 738 จุด อาจจะทำให้ภาวะของอัตราแลกเปลี่ยนบาทต่อดอลลาร์สหรัฐแข็งค่าขึ้น หุ้นมีการปรับตัวสูงขึ้น โดยลักษณะแบบนี้จะเป็นการสร้างความกังวลต่อการขายของนักลงทุนต่างประเทศ