ลักษณะของ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ นั้น จะมีลักษณะที่อยู่กึ่งกลางระหว่างสินทรัพย์ประเภท หุ้น และ ตราสารหนี้ ซึ่งผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 7-8% สูงกว่าผลตอบแทนของพันธบัตรอายุ 19 ปี (21 ธ.ค. 2549) ที่ 5.55% อยู่ประมาณ 1.45-2.45% ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากการลงทุนในรูปของเงินปันผล ซึ่งเก็บมาจากค่าเช่า

อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 นี้ ดอกเบี้ยสหรัฐน่าจะมีแนวโน้มปรับตัวลงได้อีกเล็กน้อยประมาณ 0.25-0.50% นั่นจะส่งผลให้ดอกเบี้ยในประเทศไทยเอง มีโอกาสที่จะปรับตัวลงได้เช่นเดียวกัน ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นผลตอบแทนของพันธบัตรระยะยาวในประเทศ ซึ่งเป็นฐานปรับตัวลงแล้ว ก็อาจจะทำให้ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะออกมาใหม่ในปี 2550 นั้น ปรับตัวลดลงได้เช่นเดียวกัน

เกี่ยวกับเรื่องนี้ อดิศร เสริมชัยวงศ์ กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ บอกว่า โดยปกติผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะเปรียบเทียบกับผลตอบแทนของพันธบัตรระยะยาว เพื่อกำหนดว่าผลตอบแทนควรจะอยู่ตรงไหน หากดอกเบี้ยปรับตัวลง ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จะปรับตัวลงตาม

นอกจากนี้ เมื่อคนเริ่มเข้าใจมากขึ้นว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนที่ดี เมื่อดอกเบี้ยปรับตัวลง จะกระตุ้นให้นักลงทุนต้องแสวงหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ก็อาจจะมีคนแห่มาลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ก็จะทำให้ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์โดยรวมปรับตัวลงได้เช่นเดียวกัน และเมื่อตลาดของกองทุนอสังหาริมทรัพย์พัฒนามากขึ้น ก็จะทำให้ผลตอบแทนระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์และพันธบัตรระยะยาวแคบลง หากดูส่วนต่างของผลตอบแทนตรงนี้ในต่างประเทศ จะพบว่าแคบกว่าไทยมากประมาณ 1-1.5% เท่านั้น

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจและเป็นโอกาสที่ดีที่นักลงทุนจะมีโอกาสลงทุนเพื่อรับผลตอบแทนที่ดี ในขณะที่ความเสี่ยงต่ำมาก ในแง่ของผลตอบแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถรับเข้ามาเต็มๆ โดยที่ไม่ต้องเสียภาษี 30% แต่หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นรายได้ที่ได้รับจะต้องเสียภาษี 30% ซึ่งเป็นจุดเด่นที่สำคัญของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้สามารถนำเงินที่ได้รับในรูปค่าเช่านั้น จ่ายออกมาให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย

ด้าน โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทหารไทย บอกว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอ อย่างไรก็ตาม กองทุนอสังหาริมทรัพย์เองก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำเศรษฐกิจไม่ดี ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจจะปรับตัวลงได้เหมือนกัน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีความต้านทานต่อช่วงเศรษฐกิจตกต่ำแตกต่างกันไป โอกาสที่จะปรับราคาค่าเช่าขึ้นก็แตกต่างกัน ซึ่งความเสี่ยงตรงนี้ก็สามารถดูได้จากอายุของสัญญาเช่าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท โดยความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปตามระยะเวลาของสัญญาเช่า ยิ่งสัญญาเช่ามีระยะเวลายาวก็ยิ่งเสี่ยงต่ำ แต่ระดับความเสี่ยงก็จะสะท้อนถึงตัวผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นเดียวกัน

อย่างโรงแรมเป็นอะไรที่เสี่ยงสูงสุดในขณะเดียวกันผลตอบแทนก็จะสูงสุด เพราะปรับราคาได้ทุกวัน อย่างศูนย์การค้าก็จะลงมาช่วงเวลาปรับค่าเช่าประมาณ 3 ปี เพราะฉะนั้น ทุกช่วง 3 ปีเขาก็จะปรับขึ้น ออฟฟิศจะยาวขึ้นมาอีกหน่อย ส่วนบ้านเช่า โรงงานเขาไม่เช่ากันสั้นๆ เขาเช่ากันยาวกว่าจะเปลี่ยน เพราะฉะนั้น ดูระยะเวลาของสัญญาซึ่งจะบอกถึงความเสี่ยง และบอกถึงโอกาสของผลตอบแทนด้วย มันจะมาคู่กัน

ในขณะที่ วิสิษฐ์ ตันติสุนทร เลขาธิการกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) มองว่า ปัจจุบันผู้ลงทุนยังไม่ค่อยมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควร และกองทุนอสังหาริมทรัพย์เองก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกัน ซึ่งปัญหาในวันนี้ก็คือเรื่อง สภาพคล่อง ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ คนอยากขาย ก็ไม่มีคนอยากซื้อ คนอยากซื้อ ก็ไม่มีคนอยากขาย ก็เลยต้องขายที่ราคาดิสเคาท์ ในขณะที่ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอง เขาก็ไม่ได้การันตีว่าจะได้เท่านั้นเท่านี้ อาจจะมีบางกองทุนที่มีการรับประกันผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนในช่วงสั้นๆ แต่หลังจากช่วงเวลานั้นไปแล้ว ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอง จะเคลื่อนไหวไปตามสภาวะตลาดที่แท้จริง อาจจะดีขึ้นหรือลดลงกว่าที่ประมาณการเอาไว้ก็ได้

ถ้าเศรษฐกิจดีจริง ผู้ลงทุนก็อาจจะได้ผลตอบแทนมาก แต่ถ้าผลตอบแทนไม่ได้จริง ก็คงต้องกลับสู่สภาพความเป็นจริงเช่นเดียวกัน ตรงนี้ผู้ลงทุนควรจะทำความเข้าใจไว้ด้วย

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของอดิศรเชื่อว่า อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีวงจรชีวิตที่แตกต่างกันออกไป หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอายุที่ยาวนานเพียงพอ และออกมาในจังหวะที่เป็นช่วงต้นหรือช่วงกลางของวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นแล้ว กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีความต้านทานในการเผชิญกับช่วงตกต่ำของวงจรอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า เพราะมีช่วงเวลาลงทุนที่ยาวนานเพียงพอ ก็สามารถที่จะผ่านช่วงเวลาที่ตกต่ำ เพื่อที่จะกลับเข้ามาสู่ช่วงวงจรขาขึ้นของวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ได้อีกครั้งเช่นเดียวกัน แต่ถ้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอายุที่สั้น หรือออกในจังหวะที่เป็นช่วงสูงสุดของวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้น ความเสี่ยงตรงนี้ของกองทุนก็จะมีค่อนข้างสูง เพราะหากวงจรชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลงมา กองทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่มีระยะเวลาที่นานเพียงพอที่จะกลับมาสู่ช่วงวงจรขาขึ้นของวงจรได้อีกครั้ง ตรงนั้นก็ถือว่าเป็นความเสี่ยงเช่นเดียวกัน

ทั้งหมดนี้ คงทำให้ผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเข้าใจเกี่ยวกับความเสี่ยงของกองทุนรวมประเภทนี้มากขึ้นบ้าง