ซื้อ PROP (ที่ดิน) หาจังหวะ ขาย CON (รับเหมา)

การซื้อขายเก็งกำไรจะเข้ามาหนักในกลุ่ม PROP-CON ต่อไป
จะเห็นว่าทั้ง PROP และ CON จะได้เข้ามามีบทเด่นในการซื้อขายในตลาดต่อไป เนื่องจาก ความแกว่งไกวต่อดัชนี (beta) จะสูงในช่วงดัชนีขาขึ้น โอกาสที่จะได้รับประโยชน์จากนโยบายเศรษฐกิจที่เน้นการเจริญเติบโตของรัฐบาลใหม่ โดยเฉพาะการสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ ในกรุงเทพมหานคร และ สภาวะการณ์ดอกเบี้ยต่ำ แม้ว่าหุ้นเหล่านี้จะชนะตลาดในรอบขึ้นต่อไป เราเห็นว่า ปัจจัยพื้นฐาน และ ผลบวกการลงทุนจะสนับสนุนราคาหุ้นพัฒนาที่ดินมากกว่า หุ้นรับเหมาก่อสร้าง

ซื้อ-เทรด PROP หาจังหวะ CON ขาขึ้น
พีอีของกลุ่ม CON ปัจจุบันเฉลี่ยสูงกว่า 29 เท่าของคาดการณ์กำไรปีนี้ และ จะเห็นว่า ITD และ CK ตอนนี้ราคาอยู่สูงกว่ามูลค่าเหมาะสมถึง 16% -18% ส่วนต่างของหุ้น CK ซึ่งเป็นหุ้นที่เน้นสินทรัพย์อยู่ที่ 8% แต่จะเห็นว่ากลุ่ม PROP ที่ได้เน้นทั้ง 4 ตัวจะมีราคาต่ำกว่าเป้าหมาย และ มีโอกาสขึ้นไปได้อีกทางพื้นฐาน

จุดต่ำสุด
ราคาหุ้น
(+/-)
ค่าเบต้า
ราคา
ส่วนต่าง
PER
อัตราเติบโต

ก่อนหน้า
ปัจจุบัน

เหมาะสม
ราคาเหมาะสม
50E
51F
กำไรต่อหุ้น

SET
728.58
784.2
7.6%

ITD
7.10
8.80
23.9%
1.5
7.2
-18%
31.4
29.3
7%

CK
7.05
7.85
11.3%
13.1
8.45
8%
46.2
31.4
47%

STEC
4.80
5.70
18.8%
1.4
4.8
-16%
47.5
51.8
-8%

AP
4.96
6.00
21.0%
1.2
6.9
15%
16.2
15.0
8.1%

LH
6.45
7.65
18.6%
1.3
8.1
6%
20.1
19.1
5.3%

LPN
4.98
6.60
32.5%
1.1
8.25
25%
9.3
9.3
0.0%

PS
6.90
7.70
11.6%
1.1
9.6
25%
10.8
9.2
18.3%

นอกจากนี้ เราขอเตือนให้ระวังความไวดัชนี (beta) ขาลงเพราะกลุ่ม CON จะมีความเสี่ยงถึง 1.3-1.5 เท่าของตลาด โดยแม้หุ้นกลุ่ม PROP ที่มีลักษณะตลาดมากหน่อย เช่น AP และ LH จะมีการแกว่งไกวต่ำกว่าคือราว 1.2-1.3 เท่า

ปัจจัยพื้นฐานที่สนับสนุน PROP ดีกว่า CON มาก
PROP มีศักยภาพการเติบโตมากกว่า และ ความผันผวนของกำไรน้อยกว่า ยอดขายล่วงหน้าในระดับสูง (ยกเว้น LH เพราะขายบ้านพร้อมอยู่) ช่วยสนับสนุนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้อัตรากำไรก็ยังได้รับผลกระทบจากการปรับตัวขึ้นของต้นทุนวัสดุก่อสร้างน้อยกว่าเนื่องจากการตั้งราคาได้ในระดับสูง นอกจากนี้อัตรากำไรจากที่ดินก็ช่วยป้องกันความเสี่ยงของอัตรากำไร ในทางตรงข้ามอัตรากำไรของผู้รับเหมาจะผันผวนและต่ำในปี 2549-2551

งานในมือ
% ของยอดขาย
อัตรากำไรจากการดำเนินงาน
หนี้สิน/ทุน
อัตราเงินปันผล

ปี 2551
49A
50F
51F
สุทธิ


ITD
77,500
171%
1.5%
3.9%
4.2%
0.20
0.7%

CK
16,800
98%
3.1%
1.9%
4.9%
2.63
1.0%

STEC
13,400
89%
-12.0%
0.7%
0.7%
0.26
0.7%


AP
14,830
181%
16.4%
17.5%
17.6%
0.76
2.9%

LH
1,000
5%
18.1%
17.8%
18.4%
0.60
4.5%

LPN
9,350
124%
20.3%
21.5%
19.2%
0.30
6.1%

PS
8,142
75%
19.6%
17.0%
18.4%
0.12
3.9%


PROP มีอำนาจในการขึ้นราคาบ้าน-ที่ดินมากกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นับว่ามีความสามารถในการขึ้นราคามากกว่าผู้รับเหมาโครงการใหญ่ ๆ มากกว่าทั้งทางตรง และ ทางอ้อม
CON ทั้งหมดจะมีการเงินอ่อนแอกว่า และ มีโอกาสจะเพิ่มทุนในตลาดสูงกว่ามาก จะเห็นว่าหุ้น PROP มีภาระหนี้ต่ำ และ การบริหารทุน และ การเงินดี ทำให้หุ้นต่างๆ เหล่านี้ไม่มีความเสี่ยงเรื่องการเพิ่มทุนมากนัก แต่ในทางกลับกับหุ้น CON วันดีคืนดีก็มักจะมาขอเพิ่มทุนในตลาดอย่างที่เห็นได้บ่อยๆในช่วงปี 2548-2550 และ โอกาสจะเกิดความเสี่ยงนี้ก็ยังไม่หมดไปในช่วงปี 2551-2552 ข้างหน้านี้ หากจะชนะประมูลโครงการใหญ่ ๆ
PROP จ่ายปันผลได้สูงกว่ามากหุ้น CON โดยหุ้น PROP ทั้ง 4 ตัวนี้เห็นว่ามีอัตราตอบแทนปันผลกำไรปี 2550 ราว 2.9%-6.1% แต่กลุ่ม CON จ่ายอยู่ต่ำกว่า 1% ของราคาในปัจจุบัน
ความเสี่ยงเรื่องกฎเกณฑ์สิ่งแวดล้อมใหม่ก็บรรเทาลง หรืออยู่ในราคาหุ้นในขณะนี้ไปแล้ว หุ้น PROP ได้รับแรงขายจากความเข้มงวดเรื่องการปลูกต้นไม้ในโครงการขายไปมากแล้ว แต่ผู้เชี่ยวชาญต่างๆ ก็เห็นว่าทางการน่าจะมีความผ่อนปรนให้ธุรกิจไม่ได้รับความเดือดร้อนมากนักในอนาคต
AP, LPN และ PS เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มนี้
AP (ราคาเหมาะสม 6.9 บาท/หุ้น), ผู้สร้างคอนโดมิเนียมและบ้านระดับกลาง
เราคาดว่าผลประกอบการไตรมาส 4/50 ประกอบกับคาดว่ากำไรต่อหุ้นในปี 2551 และ 2552 จะเติบโต 8% และ 18% ซึ่งจะช่วยสนับสนุนราคาหุ้น ทั้งนี้ในช่วงต้นปี 2551 AP มียอดขายล่วงหน้าแล้วถึง 1.48 หมื่นล้านบาท หรือ 181% ของยอดขายที่คาดในปี 2551 และคาดว่าจะเปิดตัวโครงการใหม่อีก 14 โครงการมูลค่ารวมถึง 1.5 หมื่นล้านบาทในปีนี้

LPN (ราคาเหมาะสม 8.25 บาท/หุ้น), ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียมราคาถูก
ความเสี่ยงเรื่องกฎเกณฑ์ด้านสิ่งแวดล้อม(EIA) กระทบ PER ของ LPN ลงมาต่ำกว่า 10 เท่า (เกณฑ์สิ่งแวดล้อมได้กำหนดให้มีการปลูกต้นไม้ในพื้นที่ที่บริษัททำการพัฒนา) ได้ผ่อนคลายลงแล้ว อย่างไรก็ตามเราเชื่อว่า LPN ยังเป็นผู้นำของกลุ่มในตลาดคอนโดมิเนียมราคาถูก ประกอบกับบริษัทมีงานในมืออยู่ 9.4 พันล้านบาท หรือ 124% ของประมาณการยอดขายในปี 2551 และมีแผนที่จะเพิ่มยอดขายให้เติบโต 22% หรือ 1.1 หมื่นล้านบาทในปีนี้ เราคาดว่ากำไรต่อหุ้นจะคงที่เหนือระดับ 0.7 บาท/หุ้น ในปี 2551-2552

PS (ราคาเหมาะสม 9.6 บาท/หุ้น), ผู้สร้างและพัฒนาทาวน์เฮาส์รายใหญ่ในกทม.
PS จะประกาศผลประกอบการที่สูงเป็นประวัติการณ์ในไตรมาส 4/50 ถึง 4.88 พันล้านบาท โดยบริษัทมียอดขายล่วงหน้าในปีนี้เท่ากับ 8.1 พันล้านบาท คิดเป็น 75% ของประมาณการยอดขายของเรา เนื่องจากบริษัทเป็นทั้งผู้สร้างบ้าน และ ผู้พัฒนาโครงการ ระยะเวลาการขายจนถึงสร้างเสร็จกินระยะเวลาเพียง 3 เดือน นอกจากนี้ PS มีแผนที่จะออกโครงการใหม่อีก 40 โครงการในปีนี้ เราคาดว่าอัตราการเติบโตผลประกอบการในปี 2551-2552 จะอยู่ที่ 24%

คำชี้แจง : ฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ของ บมจ. หลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) มี 2 ทีม คือ ฝ่ายวิจัย สำหรับนักลงทุนในประเทศ (KELIVE Research) และ ฝ่ายวิจัยนักลงทุนสถาบันต่างประเทศ (Kim Eng Research) อันมีเหตุผลมาจากลักษณะที่แตกต่างในด้าน ลักษณะผู้ลงทุน วัตถุประสงค์ และ กลยุทธ์ ทำให้คำแนะนำ และ/หรือ ราคาเป้าหมายอาจมีความแตกต่างกัน โดย KELIVE Research มีวัตถุประสงค์ที่จะทำบทวิเคราะห์เพื่อสนับสนุนข้อมูลการลงทุนแก่นักลงทุนในประเทศ ( ท่านสามารถดูรายละเอียดได้จาก http://kelive.kimeng.co.th )ในขณะที่ Kim Eng Research สำหรับนักลงทุนสถาบันต่างประเทศ ( ท่านสามารถดูรายละเอียดได้จาก www.research.kimeng.com). ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่นักลงทุนจะต้องอ่าน และทำความเข้าใจ สมมติฐาน และ พื้นฐานของคำแนะนำ ของแต่ละงานวิจัย

เอกสารฉบับนี้จัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลที่ บมจ. หลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) เห็นว่าน่าเชื่อถือประกอบกับทัศนะส่วนตัวของผู้จัดทำ ซึ่งมิได้หมายถึงความถูกต้องหรือสมบูรณ์ของข้อมูลดังกล่าวแต่อย่างใด และเอกสารนี้ได้จัดทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการลงทุนเท่านั้น มิได้มีวัตถุประสงค์เพื่อที่จะชักชวนหรือชี้นำการซื้อขายหลักทรัพย์ใดโดยเฉพาะหรือเป็นการทั่วไปแต่อย่างใด นักลงทุนพึงใช้ข้อมูลในเอกสารนี้ประกอบกับข้อมูลและความเห็นอื่น ๆ และวิจารณญาณของตนในการตัดสินใจการลงทุนให้เหมาะสมแก่กรณี ทั้งนี้ความเห็นที่แสดงอยู่ในเอกสารนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้จัดทำ บมจ. หลักทรัพย์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ตลอดจนผู้บริหารและพนักงานของบริษัทไม่จำเป็นต้องเห็นพ้องกับความเห็นที่แสดงอยู่ในเอกสารนี้ด้วยแต่อย่างใด