|
| |
|
??????
สมาชิก
จังหวัด: กรุงเทพมหานคร
โพสต์: 1,898 |  วันที่: 18/06/2006 @ 14:37:41 คุณชอบกระทู้นี้หรือไม่ ผลการโหวต เอกชนดิ้นร้องรัฐปรับผังเมืองใหม่ หวั่นบ้านแพง-รอยต่อกทม.ทะลัก[/color:6dc11a2721">[/size:6dc11a2721">
ผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 ที่เพิ่งประกาศใช้เมื่อไม่นานมานี้
หลังต้องประกาศล่าช้ามานานถึง 2 ปี ยังส่อเค้าความไม่ลงตัวต่อเนื่อง
โดยเฉพาะในมุมของผู้ประกอบการเอกชนที่พยายามส่งสัญญาณให้ภาครัฐเห็นว่า...
ผังเมืองฉบับนี้จะทำให้ บ้านแพง หาที่ดินพัฒนายาก
จนต้องหันไปหาทำเลใหม่ในช่วงรอยต่อเมืองทดแทน
และอาจทำให้ช่วงรอยต่อเติบโตแบบไร้ทิศทางซ้ำรอยใจกลางเมืองกรุงเทพฯ
หลังการประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร
ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 พ.ศ.2549 ซึ่งเป็นฉบับที่คุมเข้มการใช้พื้นที่
โดยนำอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR : Open Space Ratio)
และอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อขนาดแปลงที่ดิน (FAR : Floor Area Ratio)
เข้ามาใช้เป็นครั้งแรกตั้งแต่เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2549 ที่ผ่านมา
แม้ว่าผู้ประกอบการจะรับทราบข้อกำหนดดังกล่าวของผังเมืองใหม่
และเตรียมการมาล่วงหน้าเกือบ 2 ปีแล้ว
แต่เมื่อมีการประกาศใช้จริง ยังคงมีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการ
ทั้งโครงการบ้านจัดสรร และอาคารชุดถึงผลกระทบเกี่ยวกับข้อกำหนดเอฟเออาร์และโอเอสอาร์
ที่ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยมีพื้นที่ลดลง
มีผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น
และนั่นหมายถึง...สัญญาณที่ผู้ประกอบการส่งมาให้เห็นว่า
ผังเมืองใหม่เป็นปัจจัยที่ทำให้บ้านจะมีราคาแพงขึ้น
จึงพยายามเรียกร้องให้มีการทบทวนให้มีการปรับปรุงผังเมืองฉบับใหม่
ให้สามารถพัฒนาได้ใกล้เคียงกับก่อนการประกาศใช้จริง
|
| | กลับขึ้นบน |
จันทรา
สมาชิก
จังหวัด: กรุงเทพมหานคร
โพสต์: 1,898 | #1 วันที่: 18/06/2006 @ 14:44:18 : re: เอกชนดิ้นร้องรัฐปรับผังเมืองใหม่... หวั่นบ้านแพง ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิสาขาอสังหาริมทรัพย์มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
และประธานที่ปรึกษาโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า
ภาพรวมของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 พ.ศ.2549
สามารถแบ่งกรุงเทพฯ เป็น 606 โซน มีพื้นที่ประมาณ 54% หรือ 328 โซน
ที่ใช้ประโยชน์จากที่ดินลดลงมาก โดยมีข้อกำหนดเอฟเออาร์ไม่เกิน 1-3 เท่าของที่ดิน
ทำให้พื้นที่กว่า 80% เสียศักยภาพในแง่การก่อสร้าง
อาทิ ย่านกลางเมือง ลาดพร้าว, รามอินทรา, ศรีนครินทร์ ที่เอฟเออาร์ ลดเหลือ 3 เท่า
หรือในบางทำเลผังเมืองอนุญาตให้ก่อสร้างได้ 10 เท่าของที่ดิน
สามารถสร้างหอพัก คอนโดมิเนียม ขนาด 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปได้
แต่ต้องมีถนนที่กว้างถึง 30 เมตร
ถนนในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะใจกลางเมืองที่มีความกว้างถึง 30 เมตร มีน้อยมาก หรือไม่มีเลย
ทำให้ข้อกำหนดนี้กลายเป็นข้อจำกัดในการก่อสร้างหอพัก คอนโดมิเนียมขนาดใหญ่
ทำให้หอพักในบางทำเลจะไร้คู่แข่งใหม่ และสามารถปรับราคาค่าเช่าได้ต่อเนื่อง
ในแง่ราคาที่ดินจะมีทั้งปรับตัวสูงขึ้นและปรับลดลง
โดยในบางทำเลราคาที่ดินจะต้องปรับตัวสูงขึ้นในอัตราส่วน 25%, 40% และ 68%
ส่วนในบางทำเล ราคาที่ดินอาจลดลงสูงถึง 50%
เพราะพัฒนาพื้นที่ขายได้น้อยลง หรือบางทำเลพัฒนาไม่ได้เลย
ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า[/color:4abe944178">
?ปัญหาหลักของผังเมืองใหม่อยู่ที่การคุมเข้มในการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ลดน้อยลง
โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด ขนาด 2,000-10,000 ตารางเมตร
และทาวน์เฮ้าส์ จะหาที่ดินในการพัฒนายากขึ้น
ในขณะที่การหาที่ดินเพื่อพัฒนาบ้านเดี่ยว จะไม่เป็นปัญหาเลย
จึงทำให้เห็นภาพว่า ผังเมืองใหม่ส่งเสริมคนมีรายได้สูงในระยะยาว
แต่ในระยะสั้น ถือว่ากีดกันคนมีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยยากมากขึ้น? |
| | กลับขึ้นบน |
จันทรา
สมาชิก
จังหวัด: กรุงเทพมหานคร
โพสต์: 1,898 | #2 วันที่: 18/06/2006 @ 14:49:04 : re: เอกชนดิ้นร้องรัฐปรับผังเมืองใหม่... หวั่นบ้านแพง อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า [/color:165336764d">
การวางผังเมืองใหม่อาจเป็นผลจากการศึกษาตลาดในต่างประเทศที่ล้าสมัย
และไม่เหมาะกับรูปแบบการดำเนินชีวิตของคนกรุงเทพฯ
ทำให้ข้อกำหนดและระเบียบการปฏิบัติตามผังเมืองฉบับนี้ เข้าใจยากกว่าเดิมมาก
กลุ่มผู้ประกอบการในนามสมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
จึงเตรียมเข้าพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
เพื่อเสนอผลกระทบของผังเมืองใหม่ที่จะทำให้บ้านมีราคาแพงขึ้น
ขณะที่ทางสภาที่อยู่อาศัยไทย โดย วิชา จิวาลัย ในฐานะที่ปรึกษา
เสนอให้มีการปรับคำนิยามของโอเอสอาร์ใหม่ (OSR : Open Space Ratio)
ที่ปัจจุบันใช้คำนิยามว่า พื้นที่ว่างรอบอาคาร
คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทั้งโครงการ
อาทิ โครงการที่มีขนาดพื้นที่รวม 16,000 ตารางเมตร และมีโอเอสอาร์ 10%
หมายถึง จะต้องมีพื้นที่ว่าง 1,600 ตารางเมตร หรือประมาณ 1 ไร่
เพื่อพัฒนาปล่อยให้เป็นพื้นที่โล่งหรือสร้างสวน
ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่สูงมาก เมื่อเทียบกับในอดีตที่ไม่ได้กำหนดสัดส่วนเป็นเปอร์เซ็นต์
นอกจากนี้ ผังเมืองที่บีบบังคับการพัฒนาในเขตชั้นในมาก
เป็นผลให้ผู้ประกอบการจะหันไปพัฒนาในเขตรอยต่อของเมืองกันมากขึ้น
โดยภาครัฐต้องตระหนักดีว่ากรุงเทพฯ ไม่ได้เติบโตเฉพาะในเขตของกรุงเทพฯ แล้ว
แต่ยังเติบโตกระจายไปยังรอยต่อของเมืองกรุงเทพฯ กับเขตปริมณฑล
ตามการสร้างถนนตัดใหม่ต่างๆ
ซึ่งจะทำให้รอยต่อของเมืองที่ไม่มีผังเมืองควบคุม เกิดการเติบโตของที่อยู่อาศัย
แบบไร้ทิศทางเหมือนกรุงเทพฯ และมีการเข้าไปพัฒนามากจนเกินไป |
| | กลับขึ้นบน |
จันทรา
สมาชิก
จังหวัด: กรุงเทพมหานคร
โพสต์: 1,898 | #3 วันที่: 18/06/2006 @ 14:56:07 : re: เอกชนดิ้นร้องรัฐปรับผังเมืองใหม่... หวั่นบ้านแพง วรรณา ตันฑเกษม นายกสภาที่อยู่อาศัยไทย กล่าวว่า [/color:a9b07d1e0d">
ปัญหาของผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ จะเป็นหนึ่งในปัญหา
ที่นอกเหนือจากปัญหาเรื่องดอกเบี้ย การเข้มงวดของสถาบันการเงิน
ในการปล่อยสินเชื่อมาก จนทำให้ลูกค้าไม่สามารถซื้อบ้านได้
ที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะนำเสนอให้กับรัฐบาล
ผ่าน ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ เพื่อให้รัฐบาลพิจารณาถึงผลกระทบของผังเมือง
ที่มีต่อราคาที่อยู่อาศัย และทำให้ผู้มีรายได้ปานกลางหาซื้อบ้านในทำเลที่ต้องการไม่ได้
ในมุมของการวางผังเมืองฉบับใหม่โดยรวมแล้ว ข้อกำหนดเรื่องเอฟเออาร์และโอเอสอาร์
เป็นข้อกำหนดที่ช่วยลดความหนาแน่นของสิ่งปลูกสร้างให้กรุงเทพฯ
ทำให้คุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ ไม่แออัดจนเกินไป
เพราะที่ผ่านมากรุงเทพฯ เติบโตแบบ ?ไร้ทิศทาง?
ด้วยขาดผังเมืองในการคุมกำเนิดของเมืองให้เติบโตไปในแนวทางที่เหมาะสม
ทำให้มีสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็น ตึกสูง โรงงานอุตสาหกรรม
พื้นที่พาณิชยกรรมเกิดขึ้นอย่างไม่เป็นระเบียบ และส่งผลกระทบเชิงลบต่อสิ่งแวดล้อม
แต่ในทางกลับกัน...การลดความหนาแน่นของเมืองด้วยผังเมืองฉบับใหม่นี้
ย่อมทำให้ความสามารถในการพัฒนาที่ดินของผู้ประกอบการเอกชนลดลง
และมีต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
ซึ่งต้องยอมรับว่าต้นทุนดังกล่าวที่เพิ่มขึ้นนั้น
ผู้ประกอบการต้องบวกเพิ่มเข้ากับการพัฒนาโครงการ
และท้ายที่สุดแล้ว ผู้ที่ต้องแบกรับต้นทุนของการใส่คุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นให้กับการอยู่อาศัย
คือ ประชาชนผู้ซื้อบ้าน จะต้องซื้อบ้านใหม่ในราคาที่ ?แพง? ขึ้น
เพื่อแลกกับสิ่งแวดล้อมของเมืองที่น่าอยู่ขึ้น
** ผังเมืองฉบับใหม่มีแนวคิดสำคัญอยู่ที่การคุมการเติบโตของเมืองให้มีทิศทางที่เหมาะสม
ทำให้เมืองมีความน่าอยู่มากขึ้นด้วยการลดความหนาแน่นของเมือง
แต่ยอมรับว่ามีช่องโหว่ที่ก่อให้เกิดปัญหาในการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ซึ่งหากเป็นปัญหาที่เร่งด่วน น่าจะมีการปรับแก้ไขได้ตามความเหมาะสม
แม้ว่าตามหลักแล้วจะต้องรอให้ผังเมืองฉบับนี้หมดอายุในอีก 5 ปีข้างหน้า
เจตกำจร พรหมโยธี นายกสมาคมสถาปนิกชุมชนเมืองไทย
และอุปนายกสมาคมนักผังเมืองไทย กล่าว |
| | กลับขึ้นบน |
จันทรา
สมาชิก
จังหวัด: กรุงเทพมหานคร
โพสต์: 1,898 | #4 วันที่: 18/06/2006 @ 15:05:19 : re: เอกชนดิ้นร้องรัฐปรับผังเมืองใหม่... หวั่นบ้านแพง ด้าน รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการคณะสถาปัตยกรรม
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ กล่าวว่า[/color:c672218acd">
การปรับปรุงผังเมืองหลังการประกาศใช้แล้ว สามารถดำเนินการได้
แต่จะต้องเป็นการปรับเพื่อประโยชน์ส่วนรวม
หรือเพื่อยกคุณภาพชีวิตของประชาชนส่วนรวมให้ดีขึ้น
ไม่ใช่การปรับเพื่อให้ตรงตามความต้องการของผู้ประกอบการ
ซึ่งการปรับปรุงดังกล่าว จะต้องเป็นไปตามขั้นตอน และใช้เวลานาน
โดยผังเมืองฉบับใหม่นี้ส่งผลกระทบในการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ประเภททาวน์เฮ้าส์เขตเมืองชั้นใน แถวสุขุมวิท จะมีราคาสูงขึ้น ซึ่งทำเลดังกล่าว
ผู้ประกอบการจะพัฒนาที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูงเป็นหลัก
ในขณะที่บ้านเพื่อผู้มีรายได้ต่ำ
อย่างโครงการบ้านเอื้ออาทรหรือโครงการที่อยู่อาศัยของราชการ
เปิดกว้างให้พัฒนาได้ในทุกทำเล เพื่อทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย
จึงถือว่าผังเมืองไม่ส่งผลกระทบต่อประชาชนกลุ่มนี้
ทั้งนี้ ในมุมของการปรับปรุงผังเมืองก่อนหมดอายุช่วง 5 ปี
มีความเป็นไปได้ที่จะปรับในโซนตะวันออก ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิมากที่สุด
เพื่อให้สอดรับกับการเปิดให้บริการของสนามบินใหม่
และรูปแบบการอยู่อาศัยในย่านนั้นที่จะเปลี่ยนแปลงไป
แต่การปรับผังเมืองในย่านนี้ จะต้องรอการพิจารณารูปแบบของเมืองรอบสนามบิน
โดยขณะนี้รัฐบาลอยู่ระหว่างพิจารณา 3 แนวทางด้วยกัน คือ [/color:c672218acd">
1.วางผังเมืองสำหรับที่อยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ 2,000 ไร่
ที่การท่าอากาศยานได้กันออกจากพื้นที่ทั้งหมดของสนามบินสุวรรณภูมิ
2.ยกระดับพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิให้เป็นจังหวัดที่ 77
และแนวคิดที่ 3 เป็นแนวคิดที่วางไว้ ในกรณีที่ไม่เลือกใช้ 2 แนวคิดแรก
โดยจะต้องปรับผังเมืองสมุทรปราการ และย่านหนองจอก กรุงเทพฯ
ให้เป็นเมืองที่รองรับสนามบิน วางระบบทางน้ำผ่านเพื่อป้องกันน้ำท่วมเมือง
การออกมาเรียกร้องของผู้ประกอบการ
โดยอ้างการพิทักษ์ผลประโยชน์ให้ประชาชนที่ต้องซื้อบ้านแพงขึ้นนั้น
ในอีกมุมหนึ่งแล้ว เมื่อต้นทุนการพัฒนาที่ดินสูงขึ้น บีบให้ต้องปรับราคาบ้านเพิ่มขึ้น
แต่ในภาวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัว เป็นเรื่องที่ ?ขัดแย้ง? กับความเป็นไปได้
ที่จะปรับราคาขึ้นตามต้นทุน เพราะอาจมีผลให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจ
หรือหาตัวเลือกใหม่ที่เหมาะสมมากขึ้น
และมีผลเป็นลูกโซ่มาถึงยอดขายของโครงการที่อาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย |
| | กลับขึ้นบน |
mr.w
สมาชิก
จังหวัด: กรุงเทพมหานคร
โพสต์: 490 | #5 วันที่: 19/06/2006 @ 13:23:47 : re: เอกชนดิ้นร้องรัฐปรับผังเมืองใหม่... หวั่นบ้านแพง .000c .000c .000c
เห็นข่าวแบบนี้ อ่านแล้วเหนื่อยจังเลย
.0009 .0009 |
| | กลับขึ้นบน |
| |
